裝修是酒店的靈魂。酒店的收益和利潤直接關系到酒店的裝修周期。根據酒店的生命周期，我們可以分為準備期、爬升期、成熟期和衰退期。

不同的生命周期表現出不同的特征。酒店怎么樣？

01

準備期

中檔酒店的準備期(裝修期)一般為6-8個月。準備期雖然短，但卻是酒店的王牌。

短期內。前期各項工作銜接良好，可以縮短工期，讓酒店提前開業。不僅可以提前收取酒店，還可以降低裝修期間的租金成本。

從長遠來看。準備期是把設計放到地面上的過程，是決定后期保費價格的最重要因素之一。

如何在保證質量的前提下，有效縮短備考周期？

熟悉酒店注冊流程和標準。

酒店正式開業前，需要辦理各種證件，其中消防證和特批行業證最慢，最貴。這兩個證書的標準和要求因地而異。站立前，需要到當地街道辦事處和住建局了解詳情和手續。

只有做足功課，酒店才能合法開業。否則，酒店很有可能會因為證件不規范而不得不推遲試運營，從而影響酒店的整體回報。

裝修技術和環保材料可以直接縮短裝修周期。

拼裝技術可以直接縮短前期施工工期。比如家具和墻板都是工廠生產的產品，直接安裝在酒店。生產好產品，現場安裝可以縮短傳統家具的生產周期。繪畫可以節省除塵和干燥的時間。

環保材料可以間接減少裝修房間的數量。酒店的地板和家具是甲醛的主要來源。如果投資者選擇環保地板、油漆、家具板，項目合并后氣味可以盡快消散，正常銷售周期會更早進入。

可以節省工期的裝修技術和環保材料是未來酒店裝修的趨勢。裝修期間的租金成本也是重要的投資成本之一。在保證裝修質量的前提下，縮短工期就是節省的收入或利潤。

不同供應商之間的無縫連接。

不同供應商的管理能力是決定翻新周期的重要因素。酒店裝修涉及水電工程、木工、砌筑、消防等施工環節，以及采購環節。如果把不同的板材拆分成不同的供應商，拆分板材的成本可能會很低。但是，它需要相鄰項目之間的無縫鏈接。否則會影響整體裝修進度，你得試試。

在裝修曲鋒公寓(福田新村店)的時候，為了省錢，我們選擇了惠州的一家窗戶供應商。由于窗戶供應商延遲交貨20天，后期瓦工無法批灰批漆，導致整個工程裝修工期延遲30-40天。

酒店裝修是個大工程。除了對比裝修周期，酒店裝修前還要考慮時間成本，時間對應租金成本。

02

爬坡期(生長期)

過了酒店準備期，進入爬坡期。一般酒店的爬坡周期是6-12個月。

爬坡期是酒店收益從0到N的過程，是對酒店整體容量的第一次正面考驗運營。什么因素決定了爬坡周期的長短？

產品調整期。準備期結束后，運營團隊需要對酒店客房和公共區域進行全面的驗收、檢查、通風和除臭，并完成客房運營中的所有項目。這些工作都是需要時間的，只有產品達標后才能賣，尤其是1月初。

在線銷售渠道。

ht酒店入住率低的根本原因

除了客房面積，酒店的招牌和周邊設施也很重要。只有提前準備好照片和酒店介紹，酒店才能快速投放到網上銷售渠道。

線下的渠道主要是會員和周邊企業客戶。

在試營業前一個月，酒店可以招募并出售周邊商廈開發公司的客戶，為酒店試營業預留客源。前臺到崗后，重點是銷售前臺賣房的技巧和銷售會員卡的能力。

酒店試運營期間，需要提前制定活動。除了銷售，還需要自媒體、推廣等宣傳活動。總之，銷售和推廣要兩手抓，才能快速走出爬坡期。

人事招聘與培訓。

員工不夠專業，對酒店不熟悉，這是攀巖期間影響收入的重要原因。一般可以在酒店準備期結束前一個月招聘店長，后期陸續招聘管理崗和基層員工。

如果人員招聘到位，可以安排協助開荒和培訓。后期應以培訓為主。

03

秋天

緊接著酒店攀升期進入結束后，酒店收入和利潤的黃金成熟期。中國的收入和支出比衰退有明顯的優勢。

一般成熟期在裝修后2-4年左右。這期間酒店裝修有優勢，積累了一定數量的客戶，有利于酒店銷售。而且租金和人工成本都處于較低水平。

成熟期，酒店和職業經理人如何趁熱打鐵？

不斷優化酒店的運營系統，多一分利潤就多一分。酒店的收益曲線決定了酒店未來的利潤會更低。在成熟期，單套房子提高10元均價的難度遠遠小于衰退期，成熟期提高10元均價產生的利潤高于衰退期。因為在衰退期，保費容量小，利潤低。

儲備力量，拓展新店。

成熟期，是老板擴張分店的最佳時機。一方面，酒店的收益會有最高的價值，老板有足夠的資金實力。另外，我對酒店投資有一定的了解和判斷。

儲備人才也是擴大分支機構的基礎，尤其是酒店的投資人創業。酒店品牌的核心在于人力和能力優勢。如果酒店業主在成熟期通過實際項目篩選培養人才，可以給后期項目更多的選擇和信心。

雖然，今天基本不可能成為民族酒店品牌。但如果有專業運營團隊，還是有可能成為具有少數民族特色的區域性酒店品牌。當然，老板除了培養人才，還需要找到合適的合作伙伴。

04

衰退時期

裝修第5-6年是酒店衰落期進入。酒店在衰退期的收入和成本如下。

隨著裝修的老化，房間的平均價格很難提高。

酒店裝修是產品的核心因素之一。在裝修期的第5-6年，酒店裝修老化，老客房厭倦了酒店的美學和服務，以及鄰近新開的競爭對手的酒店，這些客觀因素使得酒店客房的平均價格更難提高。

在不重新裝修的情況下，除非有有利的市場信息。例如，一個新的高速火車站建在酒店周圍，一個大型的城市會展中心，一個像上海和世博會這樣的體育熱潮出現了。否則，客觀上很難阻止收入和利潤的急劇下降。

房租和人工成本的增加降低了酒店的利潤率。

目前，市場上的物業租金每年都需要增加，一般在3%左右。同樣，人工成本也在逐年增加，在3%-5%之間。

在經濟衰退期間，酒店利潤嚴重下降，主要有兩種解決辦法。

轉學。

轉讓酒店所有股份。過戶價格由房產價值、裝修價值、決定

部分股權轉讓。這樣適合資金有限的投資者，可以找到一些新的投資者進行投資。先對酒店做一個估值，通過稀釋股權的方式保留酒店的股權。部分股權轉讓的前提是新老雙方都能找到可以接受的估值。

裝修。

部分翻新。適合資金實力有限的投資者，酒店不景氣時的利潤在投資者接受范圍內。

完全翻新。適用于財務實力較強，與物業溝通較好的條件，如新合同的租賃期限、租金、增量等。因為，一般來說，經濟衰退基本上就是物業合同到期的時候。衡量是否值得徹底翻新的唯一標準是投資回報。

酒店的生命周期是由裝修決定的。酒店在不同的裝修生命周期中遵循這一趨勢。每個酒店的實際情況不同，需要根據情況確定。

無論是部分裝修還是全部裝修，最好在裝修前與物業簽訂新的租賃合同。否則酒店無法承擔到時候不續約或者天價加租的后果。